導(dǎo)語
因發(fā)現(xiàn)家中天花板漏水，業(yè)主董小姐將樓上鄰居趙先生及小區(qū)開發(fā)商訴至法院，要求修復(fù)及賠償漏水損失9676元。北京市海淀法院經(jīng)審理，根據(jù)查明的漏水原因，判決開發(fā)商對漏水部位進(jìn)行修復(fù)并賠償董小姐因漏水產(chǎn)生的損失2000元。
案情簡介
董小姐訴稱，自己是501號房屋的業(yè)主，趙先生系住在自己家樓上601號房屋的業(yè)主。2021年6月25日，其發(fā)現(xiàn)陽臺頂墻滲漏水，沿墻壁和燃?xì)夤艿瘟?，漏水下方電線管路和燃?xì)夤苈繁凰?，燃?xì)獗砗蛪Ρ诓灏灞凰軡?，影響了自己的正常居住和生活。其多次找到趙先生及小區(qū)的開發(fā)商要求對漏水部位進(jìn)行修復(fù)，但二者互相推諉，至今未能修復(fù)。故訴至法院提出上述訴請。
趙先生辯稱，董小姐對自己的起訴毫無依據(jù)，漏水的部位是埋在地板下的供暖管道?，F(xiàn)在房屋還沒有到保修期，應(yīng)該由開發(fā)商負(fù)責(zé)處理。另外，供暖管道是開發(fā)商交房的時(shí)候預(yù)埋好的，出現(xiàn)漏水是因?yàn)殚_發(fā)商使用的材料不符合國家規(guī)定，地暖下面又沒有做防水，應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。
開發(fā)商辯稱，房屋于2017年交房，根據(jù)交房時(shí)其出具的《住宅質(zhì)量保證書》及《北京市建設(shè)工程質(zhì)量條例》，給排水管道的保修期為二年。因此房屋的質(zhì)量保修期已經(jīng)到期，超出質(zhì)量保修期的問題不應(yīng)該由其承擔(dān)。
在本案審理過程中，法院委托專門的鑒定機(jī)構(gòu)出具了鑒定意見，確定漏水原因?yàn)?01號房屋廚房陽臺暖氣管和冷水管的埋地部分存在缺陷，而又未設(shè)置防水層導(dǎo)致滲漏致董小姐家里。
法官審理
法院經(jīng)審理后認(rèn)為，開發(fā)商出具的《住宅質(zhì)量保證書》承諾的保修范圍和保修應(yīng)符合國家和北京市有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的要求。該《住宅質(zhì)量保證書》中明確載明其出具的依據(jù)為《商品住宅工程質(zhì)量保修規(guī)程》DB11/641-2009，其中《商品住宅工程質(zhì)量保修規(guī)程》第5.0.7條“除采取隱蔽方式安裝的管線質(zhì)量保修期限不得低于10年外，采暖及制冷系統(tǒng)質(zhì)量保修期限不得低于2年”。
本案中，漏水的暖氣管及冷水管管線系開發(fā)商預(yù)埋于地面之下，應(yīng)屬隱蔽管線，其質(zhì)量保修期不得低于10年。漏水事故發(fā)生于2021年6月25日，漏水管線尚在保質(zhì)期內(nèi)。作為房屋建設(shè)單位的開發(fā)商在未證明601室住戶存在改動(dòng)、更換漏水管線的情況下，應(yīng)依照相關(guān)法律規(guī)定提供符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備?，F(xiàn)開發(fā)商因其提供的管線質(zhì)量問題導(dǎo)致董小姐損失，對此應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的侵權(quán)責(zé)任。最終，法院作出上述判決。
宣判后，雙方當(dāng)事人均未上訴，現(xiàn)該案已生效。
法官釋法
我國房地產(chǎn)法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)向購買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。質(zhì)量保證書是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，其中應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量等級、保修范圍、保修期限和保修單位等內(nèi)容。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照質(zhì)量保證書的約定承擔(dān)保修責(zé)任。需要注意的是，如果開發(fā)商在質(zhì)量保證書上注明的保修內(nèi)容和保修期限低于國家標(biāo)準(zhǔn)或地方標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)以更為嚴(yán)格的國家標(biāo)準(zhǔn)或地方標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)相應(yīng)的質(zhì)量責(zé)任。
溫馨提醒：地暖房間也需要做好防水處理
在裝有地暖系統(tǒng)的客廳、臥室，為避免地暖水管漏水影響以及相鄰廚衛(wèi)間同層竄水造成下層房間滲漏水，建議在房間的地面樓板結(jié)構(gòu)面上設(shè)置防水層。廚房、衛(wèi)生間等用水房間，需設(shè)置兩道防水層。地暖系統(tǒng)下部的樓板結(jié)構(gòu)層設(shè)置第一道防水層，防止?jié)B漏水從樓板滲入下層；地暖系統(tǒng)上部的保護(hù)層上設(shè)置第二道防水層，防止生活用水通過磚縫、地漏等節(jié)點(diǎn)滲入砂灰層，浸泡地暖系統(tǒng)后影響其整體的供熱性能以及使用壽命。
地暖房間防水施工可參考JGJ298—2013《住宅室內(nèi)防水工程技術(shù)規(guī)程》，該規(guī)范對防水的設(shè)計(jì)、選材、施工及管理等均提出明確要求。另外，在做地暖防水的時(shí)候建議找專業(yè)人士進(jìn)行施工，可確保防水質(zhì)量。
